은행에서 주택담보대출 실행 시 방공제를 하는 이유

주택 담보 대출을 받기 위해 은행과 상담을 해보셨다면 방공제에 대해 들어보셨을 텐데요. 방공제는 사실 은행에서 사용하는 용어로 정확히는 소액임차인 최우선변제금이 맞는 표현입니다. 은행에서는 왜 방공제만큼 대출 한도를 차감하는지 내용을 다뤄봤으니 많은 참고 바랍니다.

주택담보대출 방공제

주택 임대차 보호법을 보면 소액임차인 최우선변제금이라는 것이 있는데요. 최우선변제란 주택 임대차 계약 시 임차인 권리 보호를 위해 소액임차인의 일정 보증금만큼은 최우선으로 변제해주겠다는 제도입니다.

만약에 임대인의 주택이 경매로 넘어갔을 경우 임차인이 경매 신청 등기 전에 주택의 인도와 전입 신고를 마친 상태라면 소액임차인의 보증금 중 소 최우선변제 보증금 금액만큼은 가장 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

2021년 5월 11일부터 적용되는 소액임차인 범위와 최우선변제 금액은 아래와 같습니다.

예를 들어 2021년 5월 11일 이후 서울에서 임대차 계약을 맺을 시 보증금이 1.5억 원 이하인 경우 임대 주택이 경매에 넘어간다고 하더라도 5천만 원까지는 임차인이 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

단, 소액임차인 범위와 최우선변제 금액은 임대차 계약 시점을 기준으로 하기 때문에 이전 임대차 계약 건들은 해당 시점의 소액임차인 범위와 최우선변제 금액이 적용됩니다.

소액임차인 최우선변제금에 대해 알아보셨으니 이제 은행에서 방공제를 하는 이유를 어느 정도 예측이 가능하실 텐데요. 은행은 만약에 주택담보대출 차주가 원금과 이자를 원활하게 상환하지 못할 경우 해당 주택을 경매로 처분하여 상환받을 금액을 회수합니다.

위에서 말씀드린 것처럼 주택이 경매로 넘어갈 경우 주택 임대차 보호법에 따라 소액임차인의 최우선변제금액은 은행이 아닌 소액임차인에게 가장 먼저 돌려주게 되어 있습니다.

최우선변제금액은 은행이 회수할 수 없는 부분이기 때문에 주택담보대출을 실행할 때 차주가 임대차 계약을 맺을 것이라고 가정하고 총 대출 금액에서 방공제(소액임차인 최우선변제금액)만큼 빼고 대출을 실행해 주는 것입니다.

소액임차인 최우선변제금액이 존재하지만 방공제를 면제받고 주택담보대출을 최대한 받을 수 있는 방법이 있습니다. 그것은 바로 MCG(모기지신용보증)와 MCI(모기지신용보험)를 이용하는 것입니다.

1. MCG(모기지신용보증)

MCG는 주택금융공사에서 주택담보대출의 소액임차인 최우선변제금액만큼 줄어든 부분을 보장해 주는 제도로 해당 상품 가입 시 보증 비용은 고객이 부담하게 됩니다.
본 상품은 세대당 2개까지 이용이 가능합니다.

2. MCI(모기지신횽보험)

참고로 MCG를 먼저 모두 사용하면 MCI 이용이 불가하기 때문에 MCI 상품을 모두 이용한 후에 MCG를 이용하셔야 총 4번의 방공제 면제 혜택을 받으실 수 있습니다.

지금까지 주택담보대출 방공제 제도에 대해서 알아봤는데요. 방공제는 은행에서 차주의 담보 주택이 경매로 넘어가서 소액임차인 최우선변제금액만큼 대출 금액을 회수하지 못할 경우를 대비하여 미리 대출금에서 빼는 금액을 의미합니다.

주택담보대출을 알아보는 입장에서는 대출 금액이 줄어들기 때문에 아쉬울 수 있지만 MCG나 MCI와 같은 상품을 함께 이용하면 방공제 없이 대출을 최대한 받을 수 있으니 주택담보대출을 알아보시는 분들은 본 상품들을 잘 활용해 주시면 좋을 것 같습니다.

함께 보면 좋은 글들:

저작자표시 비영리 변경금지