전세 계약갱신청구권 행사 방법 총정리

최근 전세가 사회적으로 큰 이슈가 되고 있는데요. 개인의 재산이 달려 있는 사항이기 때문에 전세를 이용 중이거나 알아보고 계신 분들은 반드시 관련 권리와 의무를 숙지하고 계셔야 합니다. 그럼 지금부터 본문을 통해 전세 계약갱신청구권에 행사 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권이란 임차인(세입자)이 희망하는 경우 1회에 한해서 계약 갱신을 할 수 있는 권리를 의미합니다. 예를 들자면 전세를 계약하는 경우 기본적으로 임차인은 2년간 그 집에서 살 수 있습니다. 하지만 2년 후 임대인(집주인)이 연장 계약을 거부할 경우 임차인은 어쩔 수 없이 집을 비워주고 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이 생깁니다.

 

그럼 임차인은 매번 전세 계약을 할 때마다 집을 알아보고 이사를 해야 하는 비용이 발생하게 되고 전세 가격이 오르는 리스크를 떠안게 될 수밖에 없습니다. 그래서 이를 방지하기 위해 임차인이 2년을 추가로 더 살 수 있게 하는 계약갱신청구권이 생기게 된 것입니다.

 

그리고 임대인은 계약 갱신 시 종전 임대로의 5% 이내로만 인상이 가능합니다. 계약갱신청구권에 의해 임대인은 원치 않게 계약을 갱신해야 할 수 있고 보증금 인상 금액도 제한되어 여러모로 임차인에 비해 불리한 입장에 있다고 보시면 될 것 같습니다.

 

행사 방법

임차인은 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전에 임대인에게 계약갱신청구권을 요구해야 합니다. 단, 2020년 12월 9일 이전에 갱신(묵시적 갱신 포함)된 계약의 경우 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전까지 계약갱신청구권을 요구해야 합니다. 이때 날짜 계산은 초일불산입 원칙에 따라 진행됩니다.

 

■ '20년 12월 10일 전 계약 체결

- 만기 6개월 ~ 1개월 전

■ '20년 12월 10일 후 계약 체결

- 만기 6개월 ~ 2개월 전

 

계약갱신청구권 행사 의사 전달은 이메일, 문자, 전화 등 방법으로 가능합니다. 이메일이나 문자로 했을 경우 상대방이 답장을 한 내용이 있어야 하며 통화 내용은 반드시 녹취를 해두셔야 합니다. 가장 확실한 방법은 내용 증명을 보내는 방법이긴 합니다만 다른 방법들에 비해 번거롭고 비용이 좀 발생할 수 있습니다.

 

정리를 하자면 계약갱신청구권 행사의 핵심은 행사 기간 내에 증거 자료로 남길 수 있는 방법으로 상대방에게 의사를 전달하고 상대방으로부터 답장을 받아두는 것입니다.

 

거절 사유

계약갱신청구권은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다. 하지만 정당한 사유라면 임대인도 물론 갱신요구를 거절할 수 있는데요.

 

■ 임차인이 임차료를 2회 이상 연체한 경우

■ 임차인이 거짓 및 부정한 방법으로 임차한 경우

■ 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우

■ 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우

■ 임대인 및 직계존비속이 실제 거주하려는 경우

■ 철거 또는 재건축이 예정된 경우

■ 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

 

위 경우에 하나라도 해당할 경우 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신 여부

계약갱신청구권의 가장 핵심적인 부분은 의사 표시인데요. 만약에 임대인과 임차인이 별다른 의사 표현 없이 최초 계약 만기일 이후 자동으로 연장된 경우에는 계약갱신청구권을 행사하지 않고 묵시적 갱신이 된 것으로 간주됩니다. 그러므로 임차인은 묵시적 계약 기간 2년을 살고 나서 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 추가로 더 살 수 있습니다.

 

마치며

지금까지 전세 계약갱신청구권 행사 방법에 대해 알아봤는데요. 전세 계약은 큰돈이 오고 가 중요한 계약이기 때문에 세세한 권리와 의무를 반드시 숙지하고 계셔야 합니다. 계약갱신청구권 행사 방법을 잘 알고 계셔서 나중에 전세 계약 시 불이익을 당하는 일이 없으시길 바랍니다.

 

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